BGH: Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam

Mieter zahlte rückständigen Mietzins nach fristloser und ordentlicher Kündigung

Vermieter und Mieter stritten sich um rückständigen Mietzins. Der Mieter hatte den Mietzins zuvor aufgrund einer zwischen den Parteien streitigen Mangellage in seiner Wohnung gemindert. Der Vermieter akzeptierte die Mietminderung des Mieters nicht und erklärte dem Mieter die fristlose, sowie zusätzlich die ordentliche Kündigung. Vor dem Amtsgericht Berlin- Lichtenberg klagte der Vermieter sodann auf Zahlung und Räumung.

Nach Zustellung der Räumungs- und Zahlungsklage beglich der Mieter die Mietrückstände. Gleichwohl gab das Amtsgericht Berlin- Lichtenberg der Räumung- und Zahlungsklage vollumfänglich statt. Der Mieter wurde zur Herausgabe der Wohnräume verurteilt.

Gegen diese Entscheidung legte der Mieter sodann Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hob die erstinstanzliche Entscheidung auf.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts seien alle Wirkungen der Kündigungen mit der Schonfristzahlung des Mieters geheilt worden. Auch für die ordentliche Kündigung gelten die Rechtsfolgen der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Zum Hintergrund der Schonfristzahlung  

Wenn ein Vermieter wegen Zahlungsverzugs eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, kann diese Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten die ausstehenden Mieten bezahlt oder eine öffentliche Stelle, wie das Jobcenter, sich verpflichtet, die fällige Miete zu begleichen. Die Fristzahlung und ihre Auswirkungen auf die außerordentliche Kündigung sind in § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich geregelt.

Die Schonfristzahlung hat ihren Hintergrund darin, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Möglichkeit geben möchte, eine außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug abzuwenden, wenn er die Mietrückstände innerhalb einer bestimmten Frist begleicht oder eine öffentliche Stelle sich verpflichtet, die fällige Miete zu begleichen. Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein Zuhause verliert, wenn er vorübergehend zahlungsunfähig ist und seine Miete nicht rechtzeitig zahlen kann.

Es gibt jedoch eine Einschränkung für die Heilungsmöglichkeit: Wenn der Mieter bereits eine fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung abgewendet hat, ist dies innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nicht erneut möglich.

Ordentliche Kündigung bleibt trotz Schonfristzahlung bestehen

Der BGH hat in seinem Urteil seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und die die Entscheidung des Landgericht Berlin aufgehoben.  

Der BGH betonte, dass eine Schonfristzahlung oder eine Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, die Mietrückstände zu begleichen, lediglich Auswirkungen auf die fristlose Kündigung habe, nicht jedoch auf eine ordentliche Kündigung wegen desselben Mietrückstands. Eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von der Schonfristzahlung unberührt

Der BGH kritisierte die Berliner Richter deutlich, da sie erneut gegen den eindeutigen Willen des Gesetzgebers verstoßen und eine judikative Lösung vorgeschlagen hatten, die im Gesetzgebungsverfahren nicht umsetzbar war. Der Wortlaut der Schonfristregelung beziehe sich ausschließlich auf die fristlose Kündigung, nicht jedoch auf eine ordentliche Kündigung. Der BGH forderte insofern erneut eine Einhaltung der anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung und betonte, dass der Wortlaut einer Norm der Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung sein müsse. Ferner argumentierte der BGH, dass der Gesetzgeber etwaige Gesetzesvorhaben, welche der Norm einen weitergehenden Anwendungsbereich geben und zu einer Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung führen sollten, nicht weiter verfolgt habe.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Sobald ein Mieter seine ausstehenden Mietzahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt einer Räumungsklage begleicht, führt dies lediglich dazu, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam wird. Der Bundesgerichtshof hat weiterhin keinen Grund gesehen, von seiner ständigen Rechtsprechung abzuweichen und die Auswirkungen einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Dies beruht darauf, dass es keine Gesetzesvorhaben gibt, die eine Erweiterung der Schonfrist auf die ordentliche Kündigung vorsehen.

Sie haben Fragen zur Kündigung? Als Anwalt für Mietrecht in Berlin helfe ich Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns unverbindlich und kostenlos.