Räumungsklage: Ihr Anwalt im Mietrecht für Berlin

Beugt man sich als Mieter nicht einer erfolgreichen Räumungsklage des Vermieters, kann der Vermieter die Wohnung mithilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen lassen.

In vielen Fällen wird bei einer Zwangsräumung die Wohnung vollständig leergeräumt, Möbel eingelagert und das Schloss der Wohnung getauscht. In der Regel räumt ein Gerichtsvollzieher mit Unterstützung eines Schlossers und eines Transportunternehmens. Als Mieter muss man in dieser Situation damit rechnen, dass der Gerichtsvollzieher sich auch gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschafft – bei Bedarf auch mit Unterstützung der Polizei.

Wird nach dem "Berliner Modell" nicht komplett geräumt, sondern nur Schlösser getauscht, hat das ggfs. auch für den Mieter Vorteile: Oft werden Möbel des Mieters dann beispielsweise im Keller eingelagert. Das spart Einlagerungskosten, die man als geräumter Mieter zu tragen hätte. Bedenken muss man als Mieter in dieser Situation aber auch, dass der Vermieter ggfs. ein Pfandrecht am Eigentum des Mieters hat. Deshalb kann er unter Umständen z. B. Hausrat verwerten bzw. veräußern, um offene Forderungen gegen den geräumten Mieter z. B. wegen Gerichtskosten, Anwaltskosten, Räumungskosten zu tilgen.

Droht eine Zwangsräumung, verbleiben noch einige Möglichkeiten, die sofortige Räumung zu verhindern. So ist es z. B. möglich einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zu stellen, Berufung gegen das Räumungsurteil einzulegen, Vollstreckungsabwehrklage bzw. eine Unterlassungsklage nach § 826 BGB zu erheben oder einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.

Der Vollstreckungsschutzantrag „als letztes Mittel“ gegen eine Zwangsräumung wird jedoch nur im Einzelfall gewährt, kann dann aber auf bis zu ein Jahr verlängert werden. Abhängig ist das dann von der persönlichen Situation des Mieters und den berechtigten Forderungen des Vermieters.

Nach Ende des Mietverhältnisses (Kündigungsfrist!) muss der Mieter die Immobilie dem Vermieter zurückgeben. Zu Konflikten kommt es hier meist, wenn es um (Schönheits-)Reparaturen, die Renovierung oder Rückzahlung der Mietkaution geht.

Für eine rechtmäßige Wohnungsrückgabe muss der Mieter die Wohnung und Nebenräume vollständig räumen und dem Vermieter persönlich alle erhaltenen und nachbestellten Schlüssel zurückgeben, sofern nicht anders vereinbart.
Problematisch wird das für Mieter, falls der Vermieter die Annahme der Schlüssel oder einen Übergabetermin verweigert. Dennoch: Hier ist es wichtig, alles korrekt abzuwickeln. Andernfalls kann eine nicht korrekt erfolgte Rückgabe der Mietwohnung teure Folgen haben. Denn fehlen Schlüssel und nimmt es der Vermieter genau, kann die ursprüngliche Miete als Nutzungsentschädigung weiterhin zu zahlen sein. Deswegen sollten Mieter vor Ende des Mietverhältnisses rechtzeitig einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen. An der Wohnungsrücknahme muss der Vermieter allerdings mitwirken. Andernfalls gerät er in Annahmeverzug, als Mieter muss man dann im Zweifel trotz „fehlender Rückgabe“ nicht weiter Miete bezahlen.

Im Termin der Wohnungsübergabe sollten Mieter dann auf ein korrektes Übergabeprotokoll achten. Denn bei Rückgabe der Wohnung muss grundsätzlich der Mieter Schäden beseitigen, die z. B. durch nicht ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Das Übergabeprotokoll dient dazu, derartige Schäden oder ihr Nichtvorhandensein beweissicher zu dokumentieren. Denn das Übergabeprotokoll entfaltet für Mieter und Vermieter Beweiskraft im Hinblick auf Schäden bzw. Schadensfreiheit – mit allen Vorteilen und Nachteilen. Insofern sollte ein Mieter das Übergabeprotokoll nur unterzeichnen, wenn er mit allem einverstanden ist, denn eine Pflicht des Mieters besteht nicht, das Protokoll im Übergabetermin zu unterzeichnen.

Unabhängig davon gilt es für Mieter zu wissen: Hat man die Wohnung als Mieter nicht (vollständig) geräumt, darf der Vermieter zurückgelassene Gegenstände nicht eigenmächtig entsorgen, wenn das Eigentum daran nicht offenkundig aufgegeben wurde. Geschieht so etwas dennoch, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.